Cómo comprar una hipoteca

Cómo comprar una hipoteca
Category: Tasas De Interés
13 enero, 2021

Comprar una hipoteca implica que alguien le pague al prestamista una cantidad de dinero a cambio de una tasa de interés reducida durante los primeros años de una hipoteca, a menudo una hipoteca de tasa ajustable (ARM). No obstante, también pueden producirse recompras en otros tipos de hipotecas. No se limitan a ARM.  

Las recompras de hipotecas siempre incluyen el capital y los intereses en los pagos mensuales de los consumidores, por lo que los saldos de sus préstamos se reducen cada vez que realizan los pagos de la hipoteca. Un saldo hipotecario menor significa que el capital está creciendo, incluso cuando la apreciación es baja.

Características comunes de reducción de hipotecas

Los pagos se reducen en una hipoteca porque se calculan con una tasa de interés más baja durante un plazo específico. La diferencia entre la tasa de interés “real” y la tasa de interés reducida se paga en efectivo por adelantado.

Piense en ello como un subsidio. Es como ahorrar $ 1,200 en el banco y retirar $ 100 cada mes durante 12 meses para ayudar a realizar el pago de la hipoteca.

Por lo general, hay una tarifa involucrada, pero se puede incluir en el monto del préstamo cuando el comprador ejerce esta opción.  

La reducción hipotecaria 3-2-1

Un tipo de reducción es la reducción de 3-2-1:

  • Es una hipoteca a 30 años totalmente amortizada
  • La tasa de interés aumenta un 1% cada año durante los primeros tres años.
  • La tasa de interés es fija por el plazo restante.

Por ejemplo, el saldo de su préstamo podría ser de $ 350,000 y la tasa de interés se fija en 6.75% durante 30 años. Usted o el vendedor pueden reducir la tasa de interés pagando una suma global de $ 15,853.

  1. La tasa de interés del primer año sería del 3.75% pagadero a $ 1,621 por mes
  2. La tasa de interés del segundo año sería del 4,75% pagadero a $ 1,826 por mes
  3. La tasa de interés del tercer año sería del 5,75% pagadero a $ 2,043 por mes
  4. Los años cuatro al 30 tendrían una tasa de interés del 6.75% pagadera a $ 2270 por mes

Los ahorros del primer año son $ 649 por mes o $ 7,790, en comparación con $ 2,270 por mes. Los ahorros en el segundo año son $ 444 por mes o $ 6,332, en comparación con $ 2,270 por mes. Los ahorros del tercer año son de $ 228 por mes o $ 2,731 en comparación con $ 2,270 por mes.

Sume los ahorros anuales: $ 7,790 + $ 6,332 + $ 2,731 = $ 15,853. Cuesta $ 15,853 reducir la tasa de interés y los pagos durante tres años completos.

El beneficio de una reducción de precios 3-2-1

Un beneficio de este tipo de reducción es que el prestatario puede calificar para el préstamo a una tasa de interés del 3,75% y el monto de pago de $ 1,670 frente a la tasa real de 6,75% y el pago de $ 2,270. El pago aumenta en incrementos más pequeños de alrededor de $ 200 cada año durante los primeros tres años en lugar de saltar de una vez.

Esto mantiene los pagos bajos durante 36 meses, lo que puede ser útil para los prestatarios que esperan que sus ingresos aumenten más adelante. Tal vez un cónyuge regrese a trabajar después de una pausa o alguien espera graduarse y conseguir un trabajo mejor pagado con ese título recién obtenido.  

La reducción de la hipoteca 2-1

Otro tipo de reducción es la opción 2-1. Aquí, el comprador tiene una hipoteca totalmente amortizada a 30 años. La tasa de interés aumenta un 1% cada año durante los primeros dos años, luego la tasa de interés se fija para el plazo restante.

Supongamos que el saldo de su préstamo es de $ 350,000 y la tasa de interés se fija en 6.75% durante 30 años. Usted o el vendedor podrían “reducir” la tasa de interés pagando una suma global de $ 8,063. Así es como funciona:

  1. La tasa de interés del primer año es del 4,75% pagadero a $ 1,826 por mes
  2. La tasa de interés del segundo año es del 5,75% pagadero a $ 2,043 por mes
  3. Los años tres al 30 tienen una tasa de interés del 6.75% pagadera a $ 2270 por mes

Como resultado, los ahorros del primer año son $ 444 por mes o $ 6,332, en comparación con $ 2,270 por mes. En el segundo año, el ahorro es de $ 228 por mes o $ 2,731, en comparación con $ 2,270 por mes.

Cuando suma los ahorros anuales: $ 6,332 + $ 2,731 = $ 8,063, cuesta $ 8,063 reducir la tasa de interés y los pagos durante dos años completos.

Los prestamistas generalmente requieren un pago inicial más alto para una compra de 3-2-1 y menos para una compra de 2-1. Existen otros tipos de recompra de hipotecas, pero estos dos son los más populares.

Adquisiciones de hipotecas permanentes

Una reducción de hipoteca permanente ocurre cuando el comprador reduce la tasa de interés al inicio mediante el pago de puntos de préstamo, a veces denominados puntos de descuento.

La mayoría de los compradores no quieren sacar dinero de sus bolsillos para reducir una tasa, pero a veces tiene sentido. El vendedor puede pagar un crédito por costo de cierre del 4% al comprador y los costos de cierre del comprador ascienden al 2%. Podrían usar el crédito adicional del 2% para reducir la tasa de interés.  

Algunas palabras de precaución

Aunque es común que los vendedores paguen puntos de recompra, los compradores y los constructores también pueden hacerlo. Sin embargo, los vendedores suelen compensar aumentando el precio de venta de la propiedad.  

Las recompras también pueden estar prohibidas cuando compra a través de ciertos programas estatales o federales.